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Immobilier : état des lieux du marché en Europe

Rédigé le 16.11.2004

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Analyse sectorielle - Immobilier Européen
Immobilier : état des lieux du marché en Europe

ERA, premier réseau d'agences immobilières en Europe, a publié une enquête particulièrement instructive sur la situation du marché immobilier européen. Cette étude a été menée auprès des masters franchisés de 12 pays dans lesquels l'enseigne est implantée via plus de 1200 agences. L'analyse porte sur le nombre d'agences immobilières et de transactions effectuées dans chaque pays, les taux de commissions des agences, le pourcentage de propriétaires, le prix moyen des logements dans les capitales du vieux continent…

Cardiogramme du marché immobilier

Malgré la crise irakienne, l'année 2003 a été bénéfique pour la Grande-Bretagne. Avec 1.054.969 transactions immobilières, le pays possède le marché le plus actif en Europe, malgré une baisse de 8% en un an. Les 13.049 agences britanniques ne peuvent en effet satisfaire une demande plus forte que l'offre, créant ainsi une élévation des prix dans tout le territoire. Résultat, les acquéreurs potentiels sont obligés de louer ou de rester dans leur maison sans la vendre...

Un problème qu'est loin de connaître l'Espagne ! Malgré une flambée des prix (+18% !), les transactions ont doublé en une année pour atteindre quasiment 1.000.000 de logements vendus ! Un boom qui s'explique doublement : le nombre élevé de constructions à Madrid, ainsi qu'un marché prometteur des résidences secondaires sur les côtes ibériques. Pour preuve, 135.000 ventes ont été réalisées en 2003 par des acheteurs étrangers, particulièrement de Grande-Bretagne et d'Irlande !
Le marché allemand n'affiche malheureusement pas une aussi bonne santé… Bien que le pays possède le plus grand nombre d'agences immobilières en Europe (18.000), les ventes sont passées de 840.000 à 800.000 en l'espace d'une année.

Si la France fait à peu près jeu égal avec son voisin du Rhin quant au nombre d'agences (17.000), elle peut en revanche se réjouir d'une augmentation de 1,5% de ses transactions immobilières en 2003 (719.200). Ce sont les ventes de maisons neuves qui ont le vent en poupe avec une hausse de 20,9% !

Du côté du Benelux, le marché immobilier diffère beaucoup d'un pays à l'autre. Si la Belgique a vu ses ventes atteindre les +4% (les propriétés belges sont parmi les moins chères de l'Union Européenne), les Pays-Bas ont du faire face à un léger fléchissement du marché. Le Luxembourg, lui, se maintient avec 4.700 transactions en 2003. Son marché immobilier est en constante évolution mais les banques, tout comme les acquéreurs, ont tendance à être plus prudents en espérant que les vendeurs revoient leur prix à la baisse.

Même son de cloche en Autriche et en Suède où les ventes ne décollent pas, principalement dans les grandes villes où le manque de logements se fait cruellement sentir.
Une posture difficile que plusieurs pays ont su contourner… en privilégiant le marché des résidences secondaires par exemple. C'est le cas de la Suisse, où les demeures de vacances représentent 11,4% de la totalité des logements. En Irlande, les prix des habitations étaient historiquement bas à cause d'une forte immigration, des taux d'intérêts élevés, d'une situation économique très pauvre et d'un chômage important. Ceci a changé dans le milieu des années 90 où le marché immobilier irlandais connaît depuis une croissance foudroyante. En 2003, les transactions ont augmenté de 5,5% en un an. 26% des logements achetés étaient des résidences secondaires !
Mais le pays qui détient l'activité immobilière la plus fringante en Europe est sans nul doute la Finlande. Son système fonctionne parfaitement et l'acquisition d'un bien continue d'être un bon investissement. Les transactions plafonnent à +4,8% en 2003 et là aussi le marché des résidences secondaires est très développé, surtout le long des côtes. L'avenir semble radieux pour ce pays scandinave qui voit un nouveau phénomène arriver : les jeunes quittent de plus en plus tôt le foyer familial, ce qui augmente la demande en logement…

Petit tour du propriétaire

62% des européens sont propriétaires de leur logement ! Le record est détenu par l'Espagne avec un taux de 85% en 2003, grâce à des mesures fiscales toujours intéressantes même si les taux d'actes notariés restent élevés (7%). Le nombre de propriétaires est également important au Royaume-Uni. En Grande-Bretagne (71%), la culture liée à la propriété est très forte dans les familles et la vie sociale. Un désir accentué par la baisse des régimes de pensions personnelles. 81% des Irlandais sont propriétaires, mais on peut noter par contre un léger fléchissement en 2003 dû à une population rajeunie et des prix très élevés.
Une baisse qui ne touche pas la Belgique (75%), où le taux a augmenté considérablement ces dernières années grâce à des intérêts très bas. Les Belges ont en effet souvent une résidence secondaire (appartement) le long des côtes. Un type de propriété qui attire aussi les Hollandais et les Allemands…

La situation est approximativement la même au Luxembourg (70%) -qui charme énormément fonctionnaires et habitants de l'Est- et en Finlande (60%), où les loyers relativement élevés dopent le marché de la propriété. Le voisin suédois, lui, possède le taux de maisons individuelles le plus important de l'Union Européenne (41%)...

Avec 55% de propriétaires, la France possède l'un des chiffres les plus bas d'Europe. Pourtant, pour beaucoup de Français, le fait d'être propriétaire est une forme de sécurité et d'ascension sociale. Les Pays-Bas souffrent des mêmes maux, mais on assiste à une légère hausse du pourcentage de propriétaires depuis quelques années. Le marché bute toutefois sur le manque de superficie du pays et les mesures de protection de l'environnement qui limitent les constructions. En Autriche (58%), il existe une grande différence entre le taux de propriétaires dans l'Est du pays (30%) et dans l'Ouest (70%). Ce contraste s'explique par le fait que les investisseurs achètent plutôt des maisons de vacances au Tyrol ou à Salzbourg. Ce fossé Est-Ouest existe aussi en Allemagne qui possède l'un des taux les plus bas d'Europe (42,2%). Les raisons sont multiples : le gouvernement encourage fortement le marché locatif et les Allemands déménagent peu. La Suisse, quant à elle, figure en dernière position du classement avec seulement 35,5% de propriétaires ! Le marché immobilier est en effet essentiellement un marché locatif.

Panorama des capitales européennes

Sachez-le, Londres est la capitale la plus chère en Europe avec un prix au mètre carré de 6.485 euros ! Un niveau alarmant qui force les acheteurs potentiels à vivre loin de la capitale afin de trouver des logements en province à des prix plus abordables. Les distances logement-travail se sont donc accrues de façon considérable et il n'est pas rare de voir des habitants faire 300 km pour rejoindre Londres. Certaines familles britanniques ont même décidé de vivre en France (Pas-de-Calais) pour emprunter le tunnel sous la Manche ! Dublin connaît le même sort. Les Irlandais ne peuvent plus se loger dans la capitale (4.109€/m2) et certains sont prêts à faire 100 km pour travailler en ville…

Du côté du Benelux, les prix sont tout aussi affolants ! Au Luxembourg, la capitale du même nom a connu une augmentation des prix du logement de 9,5% en 2003. Elle est tout simplement l'une des villes les plus chères d'Europe (5.411€/m2)... A Amsterdam, la progression est époustouflante : une maison vendue en 1984 à 54.000 euros se revend aujourd'hui à 223.000 euros, soit une progression de plus de 400% ! Heureusement, Bruxelles vient sauver les meubles ! La capitale belge enregistre une baisse de 10% des prix et devient par la même occasion la capitale la moins chère de l'Union Européenne avec 1.694€/m2.
En Scandinavie, Stockholm et Helsinki ont vu le prix de leurs logements évolué respectivement de 1,48% et 0,7% en 2003, mais le marché reste tout à fait abordable si l'on compare aux autres capitales du vieux continent.

A l'Est, que du nouveau !
Bern (capitale de la Suisse) est devenue une cité très chère avec une évolution de 2,5% en un an. En comparaison avec les revenus des habitants, les prix des logements sont relativement élevés. Ils doivent dépenser plus du double que les Anglais pour leur habitation !

Vienne (Autriche) n'est pas mieux ! Pour un appartement de 100 m2 dans la capitale autrichienne, les acquéreurs doivent débourser 226.000 euros, soit 2260€/m2…

En revanche, Berlin (Allemagne) est une capitale plutôt atypique dans le sens où elle est beaucoup moins chère que les grandes villes du pays telles que Francfort, Hambourg, Stuttgart, Düsseldorf ou Munich ! Le prix des logements a effectivement baissé de 3% en 2003.

Enfin, un mot de Madrid. La capitale espagnole n'est pas donnée puisqu'un appartement de 100m2 se vend 328.000 euros. Toutefois, des villes comme Barcelone ou Bilbao sont presque aussi chères…

Sources Era Immobilier

David Peyrat
16 novembre 2004