Franchise 4% immobilier : discours devant Madame Boutin
Mesdames, Messieurs, Bonjour
Force est de constater qu’aujourd’hui un net ralentissement de l’immobilier se confirme : les ventes de logements neufs ont chuté de près de 30% au premier trimestre 2008, les ménages ne parviennent pas à obtenir un crédit à des taux satisfaisants depuis la crise des subprimes, la hausse des prix de vente s’est encore accentuée en 2007…
Dans ce contexte délicat, les français se retroussent les manches et travaillent plus pour gagner plus : Ce n’est pas un scoop… la question du pouvoir d’achat est LA grande affaire du premier quinquennat de Nicolas Sarkozy.
Enfin, j’entends ça et là que l’Etat, les collectivités, peut-être même les Notaires… Bref tout le monde est en ordre de marche pour baisser les coûts d’acquisition.
Mais alors … que font les agences immobilières ? Pas grand-chose en réalité… pour ainsi dire rien … le montant moyen des frais d’agences n’a jamais bougé d’un pouce ! »
Permettez moi, mesdames, messieurs de revenir en quelques minutes sur l’immobilisme à la française des agences immobilières, de vous présenter les engagements pris par 4% immobilier, le réseau d’agences que j’ai l’honneur de diriger, et de vous expliquer, enfin, à quelles difficultés se heurtent ceux qui, comme moi, souhaitent favoriser l’accession du plus grand nombre à la propriété.
- La conjoncture, nous venons de l’évoquer, est peu favorable : à ce titre la fermeture de plus de 40 000 agences en Espagne n’est pas pour nous rassurer !
Premier constat et non des moindres : les agences immobilières françaises sont les plus chères d’Europe avec 8 à 12% d’honoraires dans de nombreux cas. Alors pourquoi ne pas s’inspirer des pratiques de nos voisins… surtout quand ça marche ! 3% en moyenne de frais d’agences en Allemagne, 1.5%...Oui 1.5%... vous avez bien entendu… chez nos voisins anglais.
Second constat et c’est un danger qui nous guette : les transactions de particuliers à particuliers représentent 300 000 cessions sur lesquelles 56 000 litiges sont dénombrés chaque année et aboutissent devant nos juridictions…
L’agence immobilière est là pour remplir son rôle de conseil et de rempart face à tous les abus en matière de transactions… vices cachés et surtout surévaluation de l’avis de valeur d’un bien.
- Si les agences françaises pratiquent des honoraires prohibitifs et que les français se tournent vers des transactions de particuliers à particuliers souvent conflictuelles… alors se pose la question :
Peut-on pratiquer des honoraires plus bas, sans sacrifier les services dus aux consommateurs, sans manquer à ses obligations de conseil, pour favoriser l’accès du plus grand nombre à la propriété ?
- Nombre de mes confrères vous confieront la larme à l’œil qu’une agence immobilière n’est pas rentable en dessous de 8% d’honoraires… selon eux, baisser les frais d’agences, c’est brader les services dus à l’acheteur ou au vendeur… les charges sociales - elles ont bon dos - pèseraient trop sur l’activité des agences.
- L’existence même du réseau d’agences immobilières que je dirige depuis février 2000, balaie tous ces arguments fallacieux… En toute transparence, notre grille d’honoraires réduits et dégressifs de 4 à 2% répond aux attentes des français qui aujourd’hui éprouvent les pires difficultés pour devenir propriétaire.
- Alors vous pensez peut-être que ce ne sont pas 3% ou 4% d’écart qui changeraient la donne… Prenons un exemple très concret : pour un bien vendu 220 000 € euros net vendeur, le bien sera présenté à la vente à 246 400 € avec des honoraires les plus chers à 12%, et, dans nos agences, ce même bien sera proposé à 228800 €, soit un différentiel de 17 600 €… oui 17 600 €… le prix d’une voiture neuve pour un foyer…
Les agences du réseau 4% sont-elles pour autant en danger ?
- Non rassurez-vous… nous réalisons plus de ventes que nos confrères, nos chiffres d’affaires sont 2 à 3 fois supérieurs à la moyenne nationale et nos salariés gagnent plutôt plus que leurs homologues des autres réseaux. Enfin, 6000 heures de formation sont dispensées dans nos 120 agences pour que les mots « conseil » et « services » ne restent pas des paroles en l’air.
- C’est, somme toute, la simple application du principe de la grande distribution des années 47 : vendre moins cher pour vendre plus mais chez 4% avec une qualité de service supérieur.
Dans un passé plus récent, rappelez-vous des réactions des Cies aériennes nationales quand les premières Cies low cost sont apparues… et aujourd’hui, dites moi, laquelle de ces grandes compagnies aériennes n’a pas sa propre filiale low cost !
- Diminuer les honoraires des agences est une nécessité positive pour la profession à la condition d’offrir aux clients une qualité d’écoute et de services indiscutables.
Et, pour diminuer les coûts d’acquisition des français, il convient de respecter 3 règles élémentaires :
1- Rétablir les conditions d’une concurrence saine entre les agences.
2- Respecter les règles d’éthique et de transparence vis-à-vis des clients : affichage obligatoire des prix mais aussi affichage clair des honoraires pratiqués dans l’agence comme le réclame la DGCCRF qui nous prend souvent en exemple.
3- Encourager une libre communication sur les honoraires sans subir les foudres des syndicats professionnels qui menacent de boycott de nombreux medias.
- Pour ma part, je reste convaincu de la nécessité d’instaurer une loi limitant à 6% le montant maximum des frais d’agences
- de pénaliser lourdement les agences qui ne respectent pas les règles d’éthiques exigées par la loi.
-
De supprimer purement et simplement toute forme de mandat exclusif ou semi exclusif.
Mesures parmi tant d’autres… Je le concède… les chantiers sont nombreux et je suis convaincu que la journée que nous vivons aujourd’hui n’a de sens qu’à la condition de créer, demain, une commission sur l’accession populaire à la propriété pour que des mesures concrètes soient prises et que nos échanges ne restent pas des belles promesses sans lendemain.
Je vous remercie et suis prêt à répondre à toutes vos questions.
Patrick Rucart est rédacteur pour le site Observatoire de la Franchise depuis 8 ans. Avec une solide expérience dans le domaine de la franchise et de l'entrepreneuriat, il suit de près les tendances du marché et les stratégies des réseaux. Son expertise lui permet de donner des conseils pratiques aux futurs franchisés et d'analyser les évolutions du secteur. Grâce à son regard averti, Patrick aide les entrepreneurs à mieux comprendre les enjeux et les opportunités de la franchise, avec des informations claires et fiables.
