La location-gérance : quels avantages ?

De l’hôtellerie à la grande distribution en passant par la restauration ou la coiffure, la location-gérance a le vent en poupe. Au point de conquérir de nouveaux secteurs d’activités, qui ne s’y étaient encore jamais aventuré, comme les cavistes, des magasins bio ou encore des enseignes spécialisées dans les biens d’équipement.

Ces dernières années, de nombreux réseaux se sont mis à proposer cette formule de location gérance à leurs nouvelles recrues pour continuer à s’étendre. Certains n’hésitant pas à basculer une partie de leurs succursales en location-gérance. Il faut dire que cette solution, censée être gagnant-gagnant pour les deux parties, présente de nombreux avantages. A condition que la location-gérance soit mise en place dans de bonnes conditions.

Définition et principe de la location-gérance

La location-gérance, ou gérance libre, est une relation contractuelle passée entre le propriétaire d’un fonds de commerce et un commerçant. Le propriétaire du fonds, aussi appelé “bailleur”, accorde au locataire-gérant le droit d’exploiter son fonds en échange du paiement d’une redevance qui comprend généralement le prix du loyer, diverses charges locatives et les frais d’assurance.

La loi définit la location-gérance comme “tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls” (article L.144-1 du Code de commerce).

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D’un côté, le propriétaire du fonds perçoit une rémunération et voit son fonds potentiellement valorisé grâce au travail du locataire-gérant. De l’autre, ce dernier accède à l’entrepreneuriat et devient commerçant avec un apport personnel réduit. Avec le temps, s’il réussit à dégager suffisamment de chiffre d’affaires grâce à l’exploitation du fonds, le locataire-gérant dispose d’un certain capital et peut ainsi espérer racheter le fonds commerce, ou bien chercher à acquérir un autre fonds et devenir pleinement propriétaire.

Location-gérance et franchise

Parce que nombre de réseaux de franchise disposent de succursales qu’ils souhaitent basculer en franchise, le modèle de la location-gérance fonctionne plutôt bien avec le commerce en réseau.

Les deux contrats sont distincts l’un de l’autre

“Dans un réseau, la location-gérance n’est pas un contrat qui peut exister seul, avertit Emmanuelle Courtet, spécialiste de la franchise, experte chez Franchise Management. Il est adossé à un contrat de franchise, ou de licence de marque ou autres, selon le modèle de développement choisi par la tête de réseau en question.”

Les deux contrats sont distincts l’un de l’autre. Le locataire-gérant qui rejoint un réseau de franchise a donc à la fois le statut de locataire-gérant, qui exploite le fonds de commerce de la tête de réseau, et de franchisé, qui y développe le concept de l’enseigne selon les modalités stipulées dans son contrat de franchise.

Ses conditions sont donc les mêmes que celles d’un franchisé classique. Il devra s’acquitter d’un droit d’entrée ainsi que de redevances, en plus du loyer dû dans le cadre de son contrat de location-gérance.

La location gérance : tremplin pour l’entrepreneuriat

“Le principal avantage de la location-gérance pour le franchisé, c’est qu’il réduit considérablement le montant de son investissement initial”, résume l’experte de chez Franchise Management.

Le franchisé n’a en effet pas besoin d’acquérir le fonds de commerce ni les murs de son local, mais seulement de payer un loyer pour l’exploiter. Un véritable tremplin pour l’entrepreneuriat.

En s’engageant de façon limitée financièrement, le locataire-gérant peut également mettre à profit cette expérience pour tester l’efficacité du concept et sa réussite ou non au sein du réseau. Pendant plusieurs années, il exploite le fonds de commerce et peut ainsi déterminer si cela vaut la peine d’en devenir le propriétaire.

Les avantages de la location gérance pour le franchiseur

La location-gérance présente aussi un réel atout pour la tête de réseau, qui peut utiliser cet outil pour mettre le pied à l’étrier à un candidat qui n’avait pas forcément l’apport personnel suffisant pour devenir franchisé, mais dont le profil et les qualités pourraient être bénéfiques pour le réseau.

“De la même façon, c’est aussi un moyen de faire monter les bons profils dans les réseaux, des salariés en interne qui auraient par exemple atteint leur plafond de verre et voudraient se lancer dans l’entrepreneuriat tout en restant dans le réseau”, poursuit Emmanuelle Courtet.

Au-delà de favoriser le recrutement plus large de profils, la location-gérance est aussi un outil de contrôle pour le franchiseur. En effet, en restant propriétaire du fonds de commerce, il garde la main sur son parc de points de vente, sans pour autant en assumer “les risques et périls” de l’exploitation – précise la loi –, qui incombent au locataire-gérant.

Attention : les points de vigilance

Si elle s’affiche comme un coup de pouce pour accéder à l’entrepreneuriat, la location-gérance n’a pas vocation à durer dans le temps. La période durant laquelle le commerçant exploite le fonds de son bailleur doit être temporaire. “D’abord, pour des questions évidentes de motivations : personne ne pourrait continuer à fournir des efforts pour valoriser un fonds si ce fonds ne lui revient jamais vraiment”, analyse Laurent Delafontaine, expert en franchise et cofondateur du cabinet Axe Réseaux.

Le candidat à la franchise doit savoir faire preuve de vigilance

Le locataire-gérant n’étant propriétaire de rien, il peut tout à fait passer des années à exploiter un fonds, le faire monter en puissance et développer la clientèle pour qu’à la fin, ce soit le propriétaire qui en retire une plus-value lors de la revente.

Ces points doivent d’autant plus être scrutés avec attention que “tous les franchiseurs ne sont pas des franchiseurs exemplaires”, prévient en effet Emmanuelle Courtet. Des dérives existent, et le candidat à la franchise doit savoir faire preuve de vigilance. Un conseil qui vaut de façon générale en franchise, et encore plus lorsqu’il existe, en plus, un contrat de location-gérance.

“Le plus grand danger, c’est de se retrouver avec une tête de réseau qui a une trop forte emprise. Le franchisé se retrouve pieds et poings liés, et cela finit mal”, avertit l’experte. De nombreux litiges ont opposé ces dernières années des locataires-gérants à leurs réseaux, et le sujet divise.

Avant de se lancer en location-gérance

Dans l’idéal, il faut privilégier les contrats de location-gérance dontla durée est de minimum trois ans, le temps de permettre au locataire-gérant de faire ses preuves sans craindre de perdre son droit dès la fin de la première année. Généralement, les contrats de location-gérance sont plutôt d’un an, avec reconduction tacite.

Privilégier les contrats de location-gérance dont la durée est de minimum trois ans

Le fonds doit également avoir été exploité pendant au moins deux ans avant de passer en location-gérance. Le locataire-gérant pourra ainsi vérifier que concept est viable et a fait ses preuves, à condition que le propriétaire accepte de lui fournir ses derniers comptes d’exploitation. Pour rappel, il n’y est pas contraint légalement.

“Il faut également que le contrat prévoie les conditions de sortie de location-gérance, et donc de rachat du fonds de commerce”, conseille Laurent Delafontaine. Le contrat peut en effet prévoir une clause de promesse unilatérale de vente dans laquelle le propriétaire s’engage à céder son fonds au locataire-gérant sous certaines conditions. “Ce peuvent être un coefficient du chiffre d’affaires, ou un multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) par exemple, reprend Laurent Delafontaine. Mais dans tous les cas, ce doit être prévu dans le contrat. De cette façon, c’est très stimulant pour le locataire-gérant, qui a un objectif clair à atteindre.”

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