Dossiers de la franchise

Evaluez l’opportunité de réduire votre loyer !

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Le saviez-vous ? Le loyer que vous payez a de fortes chances d’être inférieur à la valeur locative des locaux que vous exploitez. Et vous pouvez demander amiablement ou judiciairement que votre loyer soit réduit à cette valeur, en cours de bail.

Le loyer initial d’un bail commercial est en général fixé à un prix de marché : il résulte du jeu de l’offre et de la demande.

Ce prix de marché est régulièrement supérieur à la valeur locative des locaux considérés laquelle résulte de cinq critères posés par la Loi : les caractéristiques des locaux, leur destination (à savoir l’activité autorisée), les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage (article L 145-33 du Code de commerce alinéa 2).

En effet, de nombreux experts considèrent que la valeur locative est inférieure au prix de marché, à raison notamment des mécanismes correcteurs prévus par la Loi.

Or, l’alinéa 1 de l’article L 145-33 du code de commerce dispose que les loyers des baux révisés ou renouvelés doivent correspondre à cette valeur locative. Deux opportunités sont donc offertes aux locataires pour rectifier l’écart entre le loyer initial, fixé selon le marché, et la valeur locative déterminée selon les dispositions du code de commerce, à savoir : (1) la révision et (2) le renouvellement.

Dans ces conditions, les locataires ont tout intérêt à évaluer l’opportunité de réduire leur loyer en fonction de la valeur locative inférieure tout au long de la vie de leur bail. A défaut, il passerait à côté d’une économie substantielle.

Comment obtenir cette baisse de loyer ?

Il convient tout d’abord de vérifier si vous pouvez prétendre à une économie potentielle. Pour accompagner les locataires, Gouache Avocats a élaboré un outil digital gratuit qui permet d’obtenir sans délai, en interrogeant la banque de références de son partenaire Colomer Expertises, une fourchette de valeurs locatives quel que soit le lieu de situation des locaux en France. C’est une opportunité unique qui est offerte de pouvoir accéder à 50.000 références de valeurs locatives.

Il faut ensuite étudier avec l’aide d’un avocat spécialisé, en fonction des clauses du bail, les modalités juridiques et la séquence des opérations pour obtenir une diminution du loyer. Puis il convient d’interroger un expert judiciaire pour disposer d’une approche précise de la valeur locative.

Enfin, dans les termes définis avec l’avocat, un rapprochement amiable pourra être envisagé. Si le bailleur n’accepte pas de baisser le loyer, il faudra diligenter une action judicaire.

Un petit déjeuner est organisé le 27 septembre prochain pour présenter notamment :

  • les spécificités de cette base de données exceptionnelle constituée par Colomer Expertises depuis une dizaine d'années ;
  • les fenêtres de tir offertes par la Loi pour réduire le loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement au regard de la tendance actuelle à la baisse des valeurs locatives ;
  • les moyens mis en oeuvre par Gouache Avocats et Colomer Expertises pour obtenir rapidement et à moindre coût une cartographie juridique et financière des opportunités à saisir ou des risques courus sur les valeurs locatives de vos emplacements commerciaux.

L’inscription est gratuite auprès de Gouache Avocats.

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